권리금의 현황과 방향

 

 

  영업용 건물의 임대차에 권리금 수수가 수반되는 일은 어제 오늘의 일이 아니다.

 

  사실 권리금은 어느 시점부터인지 모르게 생겨 나, 이제는 사회에서 관습화된 개념인 것 같은데, 그 내용이 법에 규정된 바는 없다. 권리금이 법에 없기 때문에 법원의 판례에 좇아 현재의 권리금에 관한 법률관계를 짚어 볼 수밖에 없는데, 아직 판례가 충분하지 않아 보이고 그 중 중요해 보이는 아래의 판례가 있다.

 

  권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고, 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노우하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 등이라고 볼 것이어서, 전 임차인에게 권리금을 지급하면서 영업용 건물을 임차한 임차인은 나중의 임차권 양도의 기회에 부수하여 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도함으로써 권리금을 지급받을 수 있을 것이고, 임차인이 후속 임차인에게 임차권을 양도하지 못하고 임대차관계를 종료한다면 그시점에 원칙적으로 임대인은 그 권리금을 임차인에게 지급할 의무를 지지 않고(대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결 참조), 위와 같은 원칙은 설사 임대인과 임차인 사이의 임대차계약서에 권리금액의 기재 없이 단지 '모든 권리금을 인정함'이라고 기재되어 있는 경우에도 마찬가지이다(대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517 판결 참조).

 

  또한 권리금 계약 당사자(전 임차인과 새 임차인) 사이에서 권리금의 액수는 양도인과 양수인의 판단에 따라 자율적으로 정하여지는 것이 원칙이고, 양도인이 양수인에게 “장사가 잘 된다”는 취지의 말을 하면서 적정금액보다 많은 권리금을 받았다는 점만으로는 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 허용될 수 있는 정도를 넘었다고 보기 어렵다(대전지방법원 2008. 4. 3. 선고 2006고단2654 판결 참조).

 

  위 두 사례를 통하여 권리금의 현황에 대하여 알 수 있는 점은 다음과 같다고 할 것이다.

 

 

 

  첫째, 권리금 계약은 임대인과 임차인 사이가 아니라 전 임차인과 새 임차인 사이의 임차권 양도계약에 부수되어 이루어지는 계약이다.

 

  둘째, 전 임차인에게 권리금을 지급하고 영업용 건물에 관하여 새로 임차인이 된 자는 나중에 그 영업이 부진할 경우 나아가 2번 이상의 차임(월세)을 연체하여 임대인으로부터 임대차계약 해지를 통보받을 경우 전 임차인에게 지급한 권리금 상당의 금액을 누구로부터도 보상받을 장치가 없다.

 

  셋째, 임차인이 전 임차인에게 지급한 권리금이 적정금액보다 많았다고 하더라도 그 점만으로는 어쩔 수 없다.

 

  앞으로 판례의 축적, 법률의 제정 등을 통하여 권리금에 관한 법리가 정비되길 기대하면서, 권리금이 '①영업시설·비품 등 유형물이나 ②거래처, ③신용, ④영업상의 노우하우(know-how) 또는 ⑤점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가'라는 앞서의 대법원 입장을 고려하고 비판적으로 수용하여 정리해 보면, 새 임차인이 전 임차인의 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노우하우(know-how)를 인계받지 않는 경우는 그 부분에 대한 권리금을 배제하고, 점포 위치에 따른 영업상의 이점은 임차인에게는 반사적 이익에 불과하거나 이미 임대차보증금과 차임(월세) 산정에 그 가치가 포함되었다고 봄이 타당해 보이므로 그 부분에 대한 권리금 역시 배제하는 것이 바람직하지 않을까 생각해 본다.

 

  굳이 언제인가 홍대 앞 막걸리집을 운영하시는 핀란드 출신 여사장님의 '권리금이라는 것을 한국 이외의 다른 나라에서는 본 적이 없다. 권리금에 대하여 잘 이해하기 힘들다.'는 취지의 신문 기고 글을 따로 인용하지 않더라도, 이제 권리금에 대하여 만연히 당사자의 자치에 맡겨 둘 것이 아니라 적절한 통제 장치를 제도로 마련하여 거래 질서의 공정화, 합리화를 추구하는 것이 필요한 시점이 아닐까 싶다.